AUDIT TATA RUANG DAN PERMASALAHANNYA

AUDIT TATA RUANG DAN PERMASALAHANNYA

Oleh Alex Seru Lasar

(mantan Kepala Kanton BPN Lembata)

I. Pengantar

Dengan ditetapkannya Peraturan Presiden Nomor 17 Tahun 2015 tentang Kementrian Agraria dan Tata Ruang maka kewenangan menyangkut Penataan Ruang yang sebelumnya berada dibawah Kementerian Pekerjaan umum telah dialihkan menjadi kewenangan Kementrian Agraria. Dengan demikian maka beberapa Pertaturan Menteri Pekerjaan Umum menyangkut Tata Ruang dinyatakan tidak berlaku setelah dikeluarkan peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 17 Tahun 2017 tentang Pedoman Audit Tata Ruang dan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Tata Ruang Wilayah Propinsi , Kabupaten dan Kota.

Kenyataan bahwa hampir semua Propinsi dan Kabupaten/Kota di seluruh Indonesia telah melakukan penyusunan Rencana Tata Ruang Wilayahnya sehingga yang terjadi saat ini adalah melakukan revisi terhadap Rencana Tata Ruang Wilayah Propinsi, Kabupaten dan Kota yang sudah ada.

Menyangkut Audit Tata Ruang yang telah diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 17 Tahun 2017 tersebut diatas, sedikit banyak akan menimbulkan persoalan di lapangan karena disinyalir bahwa pada saat penyusunan Rencana Tata Ruang yang lama, banyak daerah didalam penyusunannya kurang memperhatikan penggunaan tanah existing saat itu, sehingga arahan pemanfaatan ruang sebagian besar tidak sesuai dengan penggunaan tanah existing yang sdh permanen karena jika dipaksakan agar penggunaan tanah sesuai peruntuknan maka Pemerintah harus memberikan ganti rugi bagi pemilik lahan dan bangunan permanennya yang kemudian dialihkan pemanfaatannya sesuai dengan Tata Ruang.

Sebagai contoh pemukiman yang sudah ada sejak nenek moyang, namun didalam rencana tata ruang wilayah, peruntukannya adalah kawasan lindung. Demikian pula dengan pembangunan rumah tinggal permanen yang telah dibangun jauh sebelumnya, namun pada saat penyusunan Rencana Tata Ruang, areal tersebut dijadikan Kawasan Industri. Dilain pihak, dari data analisis neraca penggunaan tanah dan Tata Ruang, diketahui bahwa penyimpangan terhadap rencana Tata Ruang sangat besar bahkan ada wilayah Kabupaten, menjelang habis masa perencanaan, penyimpangan mencapai sekitar 70 persen. Itu artinya kwalitas penyusunan rencana Tata Ruang Wilayah sangat rendah. Oleh karena itu penulis berpendapat bahwa sebelum menerapkan Audit Tata Ruang, perlu terlebih dahulu melakukan revisi terhadap Rencana Tata Ruang Wilayah yang kwalitasnya sangat rendah. Ini dirasakan sangat penting karena akan menimbulkan persoalan di lapangan karena masyarakat yang memiliki lahan dan bangunan tersebut tidak pernah mengetahui atau diberitahu akan peruntukan tanahnya tersebut karena sosialisai tidak sampai pada masyarakat yang ada di desa dan kelurahan, bahkan peta rencana tata ruang tidak di ekspos dengan baik.

II. AUDIT TATA RUANG

Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 17 Tahun 2017 tentang Pedoman Audit Tata Ruang telah menetapkan ruang lingkup audit tata ruang yaitu meliputi : Dasar Audit Tata Ruang; Tahapan Audit Tata Ruang; Penyusunan Laporan Audit Tata Ruang; Tindak Lanjut Hasil Audit Tata Ruang dan lain-lain.

A. Dasar Audit Tata Ruang :

Secara garis besar dapat diuraikan bahwa Dasar Audit Tata Ruang yaitu :
1. Berdasarkan laporan dari masyarakat terkait adanya dugaan pelanggaran di bidang penataan ruang yang diperoleh dari unit penerima laporan, surat pembaca pada media cetak resmi, atau dari penyidik pegawai negeri sipil penataan ruang.
2. Adanya temuan indikasi pelanggaran di bidang tata ruang yang diperoleh dari petugas pengawas dan pengendalian pemanfaatan ruang, hasil pengawasan teknis dan hasil pengawasan khusus.
3. Adanya bencana yang diduga akibat pelanggaran tata ruang seperti Banjir, Tanah Longsor, Kebakaran dan bencana lainnya yang sesuai peraturan perundang undangan.

B. Tahapan Audit Tata Ruang :

Tahap audit tata ruang meliputi : Pembentuakn Tim Audit Tata Ruang; Perencanaan Audit Tata Ruang ; Pelaksanaan Audit Tata Ruang; Penentuan Tipologi pelanggaran di bidang Penataan Ruang.

Dalam tahapan audit Tata Ruang, lebih menyoroti Penentuan Tipologi pelanggaran di bidang Penataan Ruang karena menurut hemat penulis penentuan tipologi ini sedikit banyak berpengaruh terhadap tindak lanjut hasil audit tata ruang. Berat ringannya sangsi yang akan diberikan dalam rekomondasi Tim tergantung dari jenis Tipologi pelanggaran yang dilakukan.

Sesuai pasal 57 sampai dengan pasal 59 Peraturan Menteri Agraria Nomor 17 Tahun 2017 tentang Pedoman Audit Tata Ruang, dijelaskan bahwa Tipologi Indikasi pelanggaran di bidang penataan ruang meliputi :
1. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai. dengan Rencana Tata Ruang.
2. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan izin pemanfaatan ruang yang diberikan oleh pejabat yang berwenang.
3. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan persyaratan izin yang diberikan oleh pejabat yang berwenang
4. Menutup atau tidak memberikan akses terhadap kawasan yang dinyatakan oleh peraturan perundang undangan sebagai milik umum dan/atau
5. Menerbitkan izin yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang.

1) Tipologi Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan Rencana Tata Ruang sebagaimana point 1 meliputi :

a. Pemanfatan ruang dengan izin pemanfaatan ruang di lokasi yang tidak sesuai dengan peruntukannya
b. Pemanfatan ruang tanpa izin pemanfaatan ruang di lokasi yang sesuai dengan peruntukannya.
c. Pemanfatan ruang tanpa izin pemanfaatan ruang di lokasi yang tidak sesuai dengan peruntukannya.
d. Memanfaatan ruang di lokasi yang tidak sesuai dengan peruntukannya dan mengakibatkan perubahan fungsi.
e. Memanfaatan ruang di lokasi yang tidak sesuai dengan peruntukannya dan mengakibatkan perubahan fungsi dan mengakibatkan kerugian
f. Memanfaatan ruang di lokasi yang tidak sesuai dengan peruntukannya dan mengakibatkan perubahan fungsi dan mengakibatkan kematian orang.

2). Tipologi Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan izin pemanfaatan ruang yang diberikan oleh pejabat yang berwenang sebagaiman point 2 diatas meliputi :
a. Tidak menindaklanjuti izin pemanfaatan ruang yang dikeluarkan
b. Memanfaatkan ruang yang tidak sesuai dengan fungsi ruang yang tercantum dalam izin pemanfatan ruang.
c. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan izin pemanfaatan ruang yang diberikan oleh pejabat yang berwenang yang mengakibatkan perubahan fungsi.
d. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan izin pemanfaatan ruang yang diberikan oleh pejabat yang berwenang yang mengakibatkan kerugian
e. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan izin pemanfaatan ruang yang diberikan oleh pejabat yang berwenang yang mengakibatkan kematian orang.

3). Tipologi Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan persyaratan izin yang diberikan oleh pejabat yang berwenang sebagaimana point 3 meliputi :
a. Melanggar batas sempadan yang telah ditentukan
b. Melanggar ketentuan koefisien lantai bangunan yang telah ditentukan.
c. Melanggar ketentuan koefisien lantai bangunan dan koefisien dasar hijau.
d. Melakukan perubahan sebagaian atau keseluruhan fungsi bangunan
e. Melakukan perubahan sebagaian atau keseluruhan fungsi lahan
g. Tidak menyediakan fasilitas sosial atau fasilitas umum sesuai dengan persyaratan dalam izin pemanfaatan ruang.
Tidak sesuai dengan ketentuan persyaratan izin lainnya yang telah ditetapkan.

4). Menutup atau tidak memberikan akses terhadap kawasan yang dinyatakan oleh peraturan perundang undangan sebagai milik umum.
Hal ini akan dilakukan pengamatan di lapangan oleh Tim, dan setelah itu dilakukan analisa untuk memperoleh rekomondasi penyelesaiaannya.
5). Menerbitkan izin yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang, akan diuraikan secara khusus pada angka romawi IV.

C. Penyusunan Laporan Audit Tata Ruang,
Materi laporan hasil Audit Tata Ruang meliputi :

a. Deliniasi lokasi audit tata ruang
b. Gambaran umum lokasi audit tata ruang
c. Hasil analisa audit tata ruang
d. Rekomondasi tindak lanjut
e. Lampiran data pendukung

Di dalam penyusunan laporan audit Tata Ruang ini penulis ingin membahas tentang hasil analisa audit tata ruang dan rekomondasi tindak lanjut yang akan berpengaruh pada sangsi yang akan diberikan.

Dalam analisa audit tata ruang, yang dibahas adalah ada atau tidaknya indikasi pelanggaran di bidang penataan ruang; titik, luas dan tipologi indikasi pelanggaran di bidang penataan ruang; serta orang atau badan yang diduga melakukan pelanggaran di bidang penataan ruang.

Yang menjadi persoalan bahwa pemanfaatan ruang yang dilakukan oleh masyarakat itu terjadi sebelum pembuatan Rencana Tata Ruang. Sebagai contoh. Seseorang telah membangun rumah tinggal permanen seluas 150 m2 pada tahun 2010. Pada tahun 2015 dibuat Rencana Tata Ruang dan Lokasi tersebut ditetapkan sebagai kawasan Pariwisata. Pada tahun 2019 dilakukan Audit Tata Ruang. Pertanyaannya apakah Dia melanggar Tata Ruang? Jika Pemerintah ingin agar lokasi tersebut dijadikan kawasan pariwisata maka pemerintah harus mengarahkan kepada yang bersangkutan untuk mengalihkan usahanya yang cocok dengan Tata Ruang.

Jika masyarakat tidak mampu untuk mengalihkan usahanya maka jalan terakhir adalah membayar ganti rugi tanah dan bangunannya agar Oknum yang bersangkutan mencari lokasi kawasan pemukiman untuk membuat rumah tinggal agar sesuai dengan Rencana Tata Ruang. Persoalan seperti inilah yg akan banyak dijumpai di lapangan saat melakukan audit tata ruang. Disinilah Pemda harus bijak dalam mengambil keputusan utk memberikan sanksi.

D. Tindak lanjut hasil Audit Tata Ruang,
Didalam tindak lanjut hasil Audit Tata Ruang, meliputi penetapan kebijakan atau pelaksanaan kegiatan sesuai rekomondasi dari pelaksana audit Tata Ruang oleh pihak atau instansi terkait.

Pertanyaan kembali muncul, kebijakan seperti apa yang diterapkan. Mestinya jenis pelanggaran sesuai Tipologi pelanggaran Tata Ruang yang diuraikan diatas perlu ditetapkan jenis sangsinya apakah urutannya sesuai dengan Pasal 63 Undang undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang atau seperti apa, sehingga masyarakat tahu bahwa yang dilanggar seperti ini maka sangsinya seperti itu. Itu juga menjadi rambu2 utk masyarakat sebagai tindakan preventive mencegah pelanggaran terhadap tata ruang.

Mengingat sangsi yang akan diberikan berupa pencabutan izin bahkan terakhir dengan pembongkaran bangunan maka penulis mengajukan usul saran agar sebelum dilakukan audit tata ruang terlebih dahulu dilakukan perbaiki/revisi tata ruang yang ada karena penyusunan tata ruang yang lama kurang teliti, dikejar oleh target sehingga data-data yang dijadikan perencanaan asal jadi seperti penggunaan lahan existing dan lain-lain sehingga kwalitas dari hasil perencanaan tersebut jauh dari harapan bahkan banyak yang tidak sejalan dengan penggunaan tanah existing yang sudah permanen.

III. REVISI TATA RUANG

Terhadap Tata Ruang yg kemungkinan pelaksanaannya sulit krn penggunaan tanah yg sdh permanen, dan jika dipaksakan maka dibutuhkan biaya yg cukup besar utk ganti rugi maka sebaiknya Tata Ruang tersebut yg perlu direvisi.

Di dalam melakukan revisi Tata Ruang maka hal yang terlebih dahulu dilakukan adalah menganalisis neraca Penggunaan Tanah dan Tata Ruang Wilayah. Berdasarkan neraca tersebut diketahui bahwa sejauh mana penyimpangan terhadap tata ruang tersebut dan apakah penyimpangan tersebut merubah fungsi dan pola pemanfaatan ruang atau tidak. Jika merubah fungsi dan pola pemanfaatan ruang maka penggunaan tanah tersebut tidak boleh dikembangkan lagi dan menjadi pertimbangan dalam revisi Tata Ruang.

Yang menjadi persolan bahwa banyak daerah kabupaten/kota belum memahami pembuatan neraca penggunaan tanah dan tata ruang wilayah sehingga sulit dalam melakukan revisi rencana tata ruang yang lebih obyektif. Oleh karena itu sebelum melakukan revisi tata ruang wilayah daerah/kota perlu membuat neraca penggunaan tanah dan tata ruang sebagaimana disebutkan diatas dan kemudian hasil revisi tersebut dilakukan sosialisasi sampai ke tingkat desa dan kelurahan agar masyarakat dapat mengetahui peruntukan lahannya sesuai arahan tata ruang.

Dengan demikian ketika melakukan audit tata ruang maka pelanggaran yang terjadi benar-benar dilakukan oleh oknum-oknum yang dengan sengaja melanggar tata ruang karena telah dilakukan sosialisasi sampai ke tingkat desa atau kelurahan bahkan peta rencana tata ruang dipasang disetiap kantor desa maupun kelurahan sehingga tidak ada lagi alasan bagi masyarakat utk tidak mengetahuinya.

IV. IZIN LOKASI, IZIN PEMANFAATAN TANAH, IMB, dan SERTIPIKAT TANAH.

Sering terjadi bahwa ada Izin Lokasi, Izin Pemanfatan Ruang dan IMB yang diberikan juga tidak sesuai dengan Tata Ruang. Sebagai contoh, Daerah dengan Rencana Tata Ruang untuk kawasan Perdagangan tetapi banyak IMB yang diberikan untuk rumah tinggal, demikian pula daerah untuk kawasan pariwisata tetapi IMB untuk rumah tinggal. Selain itu izin lokasi dan Izin Pemanfaatan Ruang yang diberikan, juga sering tidak sesuai dengan Rencana Tata Ruang. Seperti izin untuk SPBU dengan fasilitas PMDN berada di kawasan pemukiman bahkan ada yang dekat dengan sekolah karena mengikuti tanah milik dari pemohon termasuk izin lokasi untuk perkebunan yang tidak sesuai dengan tata ruang padahal telah memenuhi persyaratan zonasi. Pertanyaannya, apakah izin lokadi yg direvisi atau tata ruang yg petlu direvisi karena penyusunannya masih bersifat global alias perencanaan spidol.

Berkaitan dengan Sertipikat Tanah, di mana sertipikat tanah yang diberikan kepada pemohon menyangkut dua hal yang saling berkaitan yaitu hak dan peruntukan. Seperti hak milik untuk rumah tinggal atau Hal milik untuk Pertokoan atau Hak Pakai untuk Sekolah atau juga Hak Guna Bangunan untuk Industri dan sebagainya. Jadi pemberian hak melekat dengan peruntukannya. Kenyataan bahwa peruntukan tanah yang termuat dalam sertipikat tanah banyak yang tidak sesuai dengan Tata Ruang. Ini disebabkan kurangnya koordinasi antar instansi terkait. Oleh karena itu Kebijakan Pemerintah bahwa Tata Ruang berada dibawah Kementrian Agraria adalah tepat karena pemberian hak harus melekat dengan peruntukannya selain peraturan perundang undangan mengharuskan Tata Ruang berada dibawah Kementrian Agraria.

Dengan demikian perizinan yang lain seperti IMB akan menyesuaikan dengan peruntukan tanah yang termuat dalam sertipikat tanah atau sebaliknya dengan mempedomani Tata Ruang. Oleh karena itu Pemda perlu melakukan koordinasi yang efektif agar perizinan yg telah diberikan kepada masyarakat termasuk sertipikat tanah yang telah diterbitkan yang peruntukannya tidak sesuai dengan tata ruang perlu segera diperbaiki.

Jika koordinasi dalam penataan ruang sebagaiman diuraikan diatas berjalan dengan baik yang kemudian ditunjang dengan peran serta masyarakat yang optimal maka apa yang diharapkan dalam asas dan tujuan dari perencanaan tata ruang wilayah dapat terwujud dengan baik. Semoga.

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *